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SOHO中国净利润大幅缩水 市值蒸发54亿港元

发布日期:2019-09-06  作者:kjj  来源:  浏览:

     “守江山”七年,潘石屹的“包租公”生意却没有想象中那么顺遂,SOHO中国的盘子也越做越小。

近期,SOHO中国股价跌跌不休,截至发稿,报价2.38港元,距离年初高点3.423港元,累计跌幅已经高达30%。市值蒸发54亿港元,最新市值为124亿港元,而这个市值距离公司高点的255亿市值已经蒸发了50%以上。

七年兜兜转转,曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹,甚至在今年的推介会上,传达出或重回房地产老本行的信号。

净利润大幅缩水

SOHO中国有限公司成立于1995年,由潘石屹和其妻张欣联手创建,是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。

自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时,营收逐年下降。

SOHO

查阅SOHO中国历年财报发现,自2012年公司进行业务转型以来,营收几乎逐年下降,2013年至2018,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。

近几年,SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元。2019年上半年,SOHO中国营业额约8.89亿元,同比增长11.8%。

虽然SOHO中国上半年营收有所增长,却逃不出净利持续下跌的魔咒。半年报显示,公司权益股东应占净利润约5.65亿元,同比减少48.36%。其把净利大幅缩水的原因归咎于,2018年4月16日,出售持有的凌空SOHO项目,进而获得淨利9.87亿元,而今年上半年却无此类交易发生。

半年业绩发布后,SOHO中国股价也出现下跌。2007年10月8日,SOHO中国正式登陆港交所,发行价为10.10港元/股。但之后,公司股价开启连续下跌模式。截至2019年8月30日收盘,其股价报收2.30港元/股,较发行价跌去77.23%,公司最新市值为119.59亿港元。

“包租公”难当

上半年,全市甲级写字楼市场共录得61489平方米净吸纳量,较去年同期有所下滑。此外,报告显示, 2019年下半年,预计北京甲级写字楼市场将有七个新项目交付入市,主要来自于CBD核心区、丽泽以及亚奥区域,届时将带来约124.8万平方米的新增面积。大体量新增供应将导致全市空置率在短时间内快速上升。

一方面,企业经营的压力造成对写字楼需求的降低。另一方面,写字楼开发供应加大造成市场供过于求,受此影响,尽管拥有核心地段优势的SOHO中国出现下滑或是必然。

除业绩出现下滑,市场遇冷外。日前,汇丰研究发表研究报告指,SOHO中国上半年核心盈利按年跌80%至5.65亿元人民币,但净负债维持稳定于44%,较上年度同期仅升1个百分点。公司上半年业绩反映出具韧性的租赁业务表现。不过,该行对於公司出售资产计划及第三季写字楼项目无显着进展,略为感到失望。

报告指出,SOHO中国现价较资产净值有79%折让,估值具吸引力,而出售资产仍然是该行的主要催化剂。该行将其目标价由3.3港元下调至3.1港元,维持评级“买入”。

转型面临困境

曾经SOHO中国业绩风光无限。2012年SOHO中国营业额达153亿元,同比上涨约169%;净利润约为106亿元,同比上涨约172%;核心净利润约为33.4亿元,同比增长约135%,核心净利润率约为22%。

不过,2013年以后,SOHO中国业绩直线下滑,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

2012年SOHO中国宣布去地产化,转型发展办公空间区域,从“开发销售”转为“自持租赁”,由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后,SOHO中国鲜有拿地,营业收入逐步减少。

近年来,SOHO中国基本上每年卖一两栋楼,一方面可以提升利润、回款,另一方面美化报表,这已司空见惯。某资深地产人士这样说。据不完全统计,自2014年至今,潘石屹卖楼收入近300亿元。

业绩不断下滑,但潘石屹张欣的个人财富却不断增长。2018福布斯全球亿万富豪榜显示,潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629,中国第71。约合人民币250亿元。