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2019北京楼市:中海稳居第一 投资投机需求减少 预期平稳

发布日期:2020-01-10  作者:kjj  来源:  浏览:

        随着2018年限竞房项目逐渐成为北京楼市供应的主力,北京房企经历了重新洗牌,2019年北京房企逐渐形成“一超多强”的格局。

如果用一个字形容2019年北京房地产市场,那就是难。在严格的限购政策、巨大的供应下,大部分住宅项目面临着去化、盈利难题。但正是在这样的处境中,北京新建商品住宅成交走出一波发展周期中的小高峰,成交量达到36718套,创3年来新高。与此同时,库存高企,高达75081套,创5年来新高。

业内预计,2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

   中海稳居第一,万科、龙湖排名下滑

   根据克而瑞北京区域发布的《2019年北京房企权益金额榜》,2019年中海分别以280.9亿元的权益金额(房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩)以及283.5亿元的流量金额(房企操盘口径的销售业绩)稳坐北京房企头把交椅。

  泰禾、远洋业绩提升明显,其权益销售金额进入TOP5行列,同比分别增长96.3%、138.1%。其中,泰禾以167.8亿元的权益销售额重回前三,也是其中唯一民营房企。

  而万科、龙湖等房企在京的流量销售额和权益金额均出现不同程度的下滑。

  此外,北京城建、首创、金融街等国资房企在2019年房企权益销售额榜单中排名略有下滑。其中,在权益销售额排名上,北京城建从2018年第4名下滑至第8名;首创从2018年第9名下滑至第11名;金融街从2018年的第10名下滑至第18名。

  值得注意的是,TOP20的北京房企新晋名单中,九龙仓、中铁建、北京建工三家企业都是新晋面孔,也代表着北京房企格局的新变化。

    库存已超7万套

  与成交量走势相同的是,北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。北京中原地产数据显示,截至2019年末,北京新建商品住宅库存为75081套,创下5年来新高。其中,限竞房供应是主力,2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37%,供应套数增加10684套,供应套数在2019年12月创下新高,共有5570套限竞房新房源入市。

  中原地产首席分析师张大伟认为,限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。从数据来看,2018年以来,全北京合计供应的新建住宅有9.5万套,其中5.44万套是限竞房,占整体市场供应的68%。而限竞房到目前为止只签约了2.48万套,库存积压刷新了历史纪录。

  张大伟还表示,北京楼市库存严重积压,主要原因除了限竞房的井喷供应外,与信贷政策过严有关,目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅,限竞房平均单套签约金额530万元,基本都要按照首套房40%、二套房80%计算首付,这使得全北京市场出现整体去化难的现象。

       投资投机需求减少 预期平稳

  在购房群体上,贝壳研究院统计显示,2019年北京换房者中,年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付,不仅让换房年龄后移,且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平米,比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见,“换房不仅难,还换得小”。

  我爱我家分析指出,政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少,客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限,平均年龄多在30岁以上,有一定经济基础,但无力全款购房,需求以两居及以上户型为主,购房更加理性。因此,北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

  对于2020年二手房市场的展望,贝壳研究院分析指出,市场预期平稳,北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

  而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳,但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为,基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况,春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下,全年量价将大概率与2019年持平,市场走势整体稳定。

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