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八月房企增速放缓 3成房企未拿地态度差异较大

发布日期:2019-09-03  作者:kjj  来源:  浏览:

“金九银十”在即,8月房企销售如何?近日多家机构发布前八月房企销售报告,房企8月销售业绩总体“稳”字当头。据统计,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,环比则增长了16.4%。

8月百强房企权益口径业绩较7月环比微降1.7%,略低于1-7月均值。TOP30房企中11家房企单月业绩环比下降,万科8月销售规模451.3亿元,环比降低6.3个百分点;旭辉集团和招商蛇口8月销售金额分别为137.4亿元、180.9亿元,环比分别下降5.6个半分点和6.4个半分点。

虽然多数企业8月业绩仍环比上升,但业绩上升的原因是今年下半年企业加大供货力度,项目总体去化率并不佳。在目前行业利润空间受挤压的环境下,未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。随着“金九银十”到来,房企势必加大推盘营销力度,届时持续下滑的成交量或能企稳。

 

高速增长或将不再

当下,排在世茂前面的前十强房企,正在普遍出现销售增速的放缓。

下滑指向前五强里的碧桂园和中国恒大(03333.HK)。根据克而瑞的数据,碧桂园2019年上半年的全口径销售金额为3895.4亿元,比2018年上半年的4124.8亿元下降了近30%,总额达1229.4亿元。恒大方面则比去年同期下降了7.4%,与2018年上半年24.6%的增幅形成对比,2019年上半年为2818亿元。

排在行业第三位的万科,增速上也在放缓。2019年上半年3340亿元的销售金额,同比只增9.6%,比去年同期的9.9%略有下降。

第二梯队的保利(600048.SH)和融创,没有逃过“有增量少增速”的情况。前者上半年销售金额达2526.24亿元,同比增长17.33%,远低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年实现2141.6亿元,同比增长11.8%,也低于同期的76%的增幅。

值得一提的是,前十强的房企里,今年上半年28%左右的销售增幅已经可以位居增幅前两位。中海(00688.HK)和新城(601155.SH),增幅分别为28.7%和28.4%。华润置地(01109.HK)26%的增幅居于第三位。

不过,新城和华润这两家公司,2019年上半年销售增幅与同期比出现了放缓。

同万科一样,龙湖(00960.HK)和绿地(600606.SH)这两家前十强公司今年上半年的销售增长,也为个位数。龙湖的增幅为8.8%,绿地更少为3.1%。

头部房企如此,中小型房企则更为明显。例如朗诗绿色地产(00106.HK),今年上半年的合约销售仅为114.8亿元,同比下降29.8%,只完成全年400亿元目标的三成不到。

不过,绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军则认为,“在当下的环境下,不能用销售规模增速去评价一个企业,以往爆发式的增速将不再是常态。”8月22日,他回应表示,保持稳健的发展才够安全。

不光是销售的增幅放缓,也有房企出现了净利润增幅的放缓。

土储收紧3成房企未拿地

与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。其中半数销售TOP30房企中1-8月新增货值较去年同期下滑近10%左右。

尤其是头部房企,在投资拓展上表现更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏,另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

在8月份楼市表现持续转冷、土地市场并不乐观情况下,1-8月新增货值百强房企中有近3成企业本月未出手拿地。

规模房企中,有部分企业8月土储投资大幅放缓,中海本月拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;此外荣盛发展、雅居乐、融创本月拿地金额与前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

 

态度差异较大

据统计,8月份,新增货值百强房企中有近三成企业未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月份拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业8月份拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,可见企业的拿地态度差异较大。

克而瑞分析师表示,在规模房企中,有部分企业8月份土地储备投资大幅放缓,中海8月份拿地金额仅有1.6亿元,相较于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;荣盛发展、融创8月份拿地金额与前7个月的平均值相比也有六成左右的跌幅。

不过,在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分企业投资态度相对积极。如绿城8月份拿地金额达到144亿元,华润、金茂8月份拿地金额较前7个月提升六成左右,其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获,对未来销售也将有较大助力。

克而瑞表示,对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言,后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场“寒冬”的准备;对于目前仍有补货需求的企业而言,后续土地市场以“稳”为主,成交量价还有小幅回调的可能性,仍然可以适当关注核心城市的土地市场,在市场窗口期获取较为优质的土储。

部分房企对多元化的态度,也开始谨慎。万科强调的是收敛聚焦,提升巩固基本盘。恒大则是以地产为基础,旅游和健康为两翼,新能源汽车为产业布局,但是近五年内不会有其他多元化业务的布局。融创专注于地产主业,文化和文旅处在培育期。

究其原因,一方面是多元化业务本身需要的战略性投入高。此外多元化业务需要时间的沉淀,未必能成为收入的重要来源。万科2019年上半年,95.5%的营收来自于房地产业务,除了物业板块盈利,物流板块与成本持平外,其他板块基本亏损。