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房企融资成本加剧 民企融资成本高、渠道少

发布日期:2019-09-11  作者:kjj  来源:  浏览:

        2019年以来,凭借加杠杆和激进扩张策略抢占房地产市场份额正在逐渐成为过去式,房企内外融资渠道被进一步收紧,房地产行业正面临着严峻的资金考验。

目前,各大上市房企的2019年中期业绩已全部披露完毕。不难发现,绝大多数民营房企面临着融资成本高,融资难的情况。

此外,由于房企自身条件各异,面对着政策端的收紧,房企融资能力也出现明显分化,这在一定程度上也会对房企格局带来冲击。

民企融资成本高、渠道少

 

从2019年半年报披露的数据看,民营房企的融资成本普遍在6%-8%,个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%。

从销售额排行榜前5名开发商的融资成本来看,碧桂园、万科集团、中国恒大、保利地产(600048.SH)和融创中国(01918.HK)今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

  碧桂园CFO伍碧君在业绩会上谈及融资时表示,对于后续公司的融资成本如何现在很难下定义,公司判断不会有很大变化。“因为不是加成本才能拿到钱的,而是所有银行都知道自己能配置多少钱到房地产,环境越是恶劣,资源越是往优质资产去配置。”

  截至6月30日,碧桂园手持货币资金2228.3亿元,负债总额15603亿元,资产负债率89.3%。

  高喊着“活下去”的万科手握1438.7亿元的货币资金,远高于其短期借款和一年到期的非流动负债总和666.5亿元,融资成本6%,负债总额13445亿元,资产负债率85.2%。

  万科总裁祝九胜业绩会上谈及房企融资被收紧时说,“做企业就得应变环境,这种变化,万科会做道‘敬畏市场,应变而为,顺势而变’货币市场的变化依旧会传递到最终的客户市场当中去,对整个行业还是会有影响的,万科在这个过程中会根据金融环境调控企业战略以及负债率,关注多个综合市场。”

  有分析人士表示,房企想要摆脱目前的融资困境有两个办法,第一是减少拿地,控制扩张规模;第二是加快周转,但在居民购房意愿下滑的当下,要加快周转,可能要更需要房企让利,降价促销。

  在2018年喊出要走“三低一高”(即低负债、低杠杆、低成本、高周转)发展模式的恒大,面对现下的融资环境,也开始略微停止了降负债的速度,确保公司手握充足的现金。

  恒大集团总裁夏海钧在面对投资者时表示,在当前这个对房地产行业不太友好的形势下,公司对预期进行了调整,今年提高了公司的现金储备,目前恒大有2880亿元的现金储备,要确保出现风险时公司有足够现金,负债率略微平稳。但夏海钧强调,公司降低负债的决心没有变,负债率控制住70%的目标没变,一旦形势好转,就会在负债率方面进行调整。“一旦我们认为具备条件,无论是销售、调价、卖地,都可以快速把我们的负债率降低下来,我们手握现金可以收购大批小企业。”夏海钧说。

  公告数据显示,截至6月底,恒大手持货币资金2880亿元,负债总额17532亿元,负债率77.8%。

  融创中国董事长孙宏斌认为目前地产融资端的收紧用四个字来形容,即史无前例。孙宏斌表示,近期一些政策主要是控制资金往房地产流动, 这次严控房地产,对发债、信托、开发贷都做出了一定限制,是从融资端切入的调控。在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影响,对房地产销售也可能有一定影响。

  目前,融创手中持有的现金余额约1380亿元,负债总额7906亿元,资产负债率90.8%。

8月40家典型房企融资额锐减,海外、信托融资额暴跌

融资端政策的持续加码,逐渐在企业端显现。

今年7月份,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房企境外发债做出限制,要求房企发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。在此前后,银保监会也进一步加强了对房地产信托资金的监控。

据同策研究院数据,今年8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。其中,信托贷款融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%;外币融资总额仅63.31亿元,相较于7月的328.26亿元融资额,本月环比下跌83.62%。值得一提的是,8月融资额创造了近18个月来的第二低点。

 

 

促销现象料会增多

降价现象增多的背后是成交量下降。据悉,8月份,其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。其中,4个一线城市成交面积环比下降19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降10%,同比增长6%;三四线城市方面,成交面积环比、同比分别下降4%和17%。

供应方面,克而瑞研究中心数据显示,8月超过7成城市商品住宅供求比上升,近半数重点城市库存量环比小幅上升,增幅均在7%以内,库存消化周期环比拉长。

预计,未来几个月一些房企由于资金压力会加大推盘力度,预计“金九银十”楼市降价促销现象会增多。不排除前期积压的一些购房需求会释放,楼市成交短期可能出现一定幅度增长。不过,中国指数研究院表示,受行业政策收紧、房贷利率上浮、需求透支等诸多因素影响,现阶段房地产市场观望情绪浓厚,促销抢收策略成效尚不明显,市场下行压力仍较大,成交大幅增长的可能性不大。

央行日前宣布降准,预计可释放长期资金约9000亿元。央行有关负责人表示,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。克而瑞研究中心表示,此次降准对楼市利好程度有限。尽管信贷环境整体趋向宽松,但在“房住不炒”的调控基调下,房地产信贷政策仍将适度收紧。

国信证券研报指出,相关部门已出台多种措施,全方位严防资金违规流入房地产领域,本轮降准对房地产市场影响有限。值得注意的是,此次降准前,各种收紧房地产融资的政策不断出台,尤其是7、8两个月期间。因此,资金难以大规模流向房地产行业,房价、地价均不具备大幅上涨的可能性。也有市场人士认为,降准对楼市影响仍存在边际利好。银行在可用资金得到充实后投放信贷的意愿将增强,先前出现的部分银行按揭额度用完、放款变慢的现象可能出现好转。