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蛋壳公寓赴美上市:亏损面连年扩大 存资金池风险

发布日期:2019-11-15  作者:kjj  来源:  浏览:

         11月5日,青客公寓成功在纳斯达克挂牌交易,股票代码“QK”。成为国内首个赴美上市的长租公寓品牌。

而在其上市的一周前,同样身为国内长租公寓翘楚的蛋壳公寓也正式提交赴美上市招股书,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

亏损持续不断扩大的蛋壳公寓上市是否能够顺利,还是个未知数。

亏损面连年扩大

尽管房租在上涨,蛋壳公寓的亏损却是连年持续扩大。

招股书显示,2017年,蛋壳公寓净亏损2.72亿元;2018年,净亏损增至13.66亿元;而截至今年9月,蛋壳公寓亏损面已达25.15亿元,较去年同期的8.13亿大幅增加209.35%。

从目前来看,长租公寓都在铆劲扩大规模占市场,但却很容易陷入“规模不经济”怪圈。

长租公寓和制造类企业不同,规模扩大后成本会相应下滑,形成规模经济。但反观长租公寓,规模扩大同时,成本费用也激增,营收增长越来越快,但亏损反而进一步扩大。

比如蛋壳公寓2018年取得租金+服务费总收入为26.75亿元,其中租金成本21.72亿元,包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿,利息费用1.63亿,最终录得净损失13.70亿。

2019年三季度营业收入为50亿,同比增长198.86%,净利润却是大亏25.15亿元,同比增加了209.35%。

而青客公寓情况类似,2019年上半年营业收入为8.98亿元,净利也是连年亏损,今年上半年亏损3.73亿元。

存资金池风险

作为新兴领域,长租公寓经营模式中也多有诟病。退租、管理等纠纷是租房平台普遍问题,而长租公寓在创新付费方式方面亦纠纷不断。

目前,许多长租公寓服务商都选择了现金贷与长租公寓相结合,以租客的名义从第三方金融机构提前贷款预付长期租费,再用这笔资金去占领新的房源,最后实现扩张循环。

蛋壳公寓在2017年,2018年和2019年三季度期间,在其有效租赁的用户中,分别有91.3%、75.8%和67.9%与蛋壳公寓有租金融资安排。蛋壳公寓在招股书中提到,目前蛋壳公寓大部分的资金来源是金融机构预付款和用户个人预付款。

截止到2019年三季度,蛋壳公寓金融机构预付款为31.06亿元、个人预付款7.94亿元。金融机构预付款基本是现金贷构成的。截至今年上半年,青客公寓也有接近65.2%的用户采用现金贷支付。

这部分预付款实际上已经形成资金池。很多长租公寓会利用这个资金池去进一步扩大规模。

但凡有金融常识的人,都会对资金池风险有所了解。一旦哪天中间某个环节出现断裂,对公司、客户的影响可以用摧枯拉朽来形容。

业内人士分析表示,租金贷其实是捆绑着租客需求和小贷公司本身放贷的需求而存在的,总体上说,租金贷具有金融润滑剂的功能,对企业和租客来讲都是利好。

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