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华润置地:低杠杆、低周转率拉低ROE水平

发布日期:2019-06-12  作者:kjj  来源:  浏览:

 2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

  华润置地1994年,华润置地于北京成立,1996年在香港联交所上市。2010年,香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股主,营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。华润置地名列此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第1位,其中公司规模效应方面明显,和龙湖等并列第6位;运营发展方面表现相对缓慢,位列39位;而盈利能力方面在TOP50中表现良好,和龙光等并列2位;且华润置地的财务表现一直非常稳健,位列第1位。

  规模:土地储备规模有待提高  仅为18年销售额的3倍

  据克而瑞及公司公告数据,华润置地在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1513.5、2106、6704亿元,在TOP50房企中分别位列第5、9、14位,头部效应较为明显,位列第6位。从排名中可以看出,华润置地近两年的拿地力度明显强于其所处的其余规模排名,这或许与公司的整体土地储备并不十分充足有关,由于新城控股(38.950-0.55-1.39%)、世茂房地产近年拿地节奏明显较快,华润置地的储备货值更是掉到了第14位。

  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反映的是前两年的销售情况,华润置地营收为1216亿元,同比增速为18.7%,在2016大牛市的背景下,这一增速表现较为一般,低于体量同样庞大的碧桂园、融创、恒大、龙湖、中海等。

  截止2018年末,公司的总资产和净资产分别达6557.43亿元、1807.05亿元,净资产规模在所有房企中位列第5位。

  发展:18年销售增速靠后  存货周转率下滑至0.24

  华润置地2018年拿地金额为1513.5亿元,拿地面积为2213万㎡,同比增长84.9%,拿地力度提升明显,而2017年拿地仅为1197万㎡。拿地均价约为5932元/平米,较上年的8340元/平米降低29%。华润置地全年销售面积为1205.9万㎡,销售金额为2106亿元,同比增长22.3%,这一增速在TOP50名单中明显靠后,这在很大程度上拉低了华润置地在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为2.94。总体看,全年的拿地面积接近于销售面积的一倍,可供开发的池子依然在扩大。

  华润置地的存货周转率表现相对较慢,近十年来均未能超过0.4,由于近期拿地力度大,销售增速相对不高的原因,近两年的存货周转率接连下滑至0.24。

  结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。华润置地收入储备倍数为7.09(参照的是2018年收入),低于主流房企数据均值,而该数值2017年为5.92。

  盈利:盈利能力稳定  低周转、低杠杆拉低ROE

  华润置地多年来细水长流,公司的盈利能力一直保持稳定且较好的状态。2018年华润置地盈利表现向好,销售毛利率为43.39%、销售净利率22.43%、净资产收益率(加权ROE)18.38%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。在头部的几家房企中,华润置地的加权ROE表现一般,比碧桂园、新城、融创、龙湖的都要低一些,这跟华润置地的杠杆率较低、周转率较慢有关系,不过,这是华润置地上市以来除2013年之外最高的ROE表现。

  华润置地近些年的股利支付率维持在30%左右,2018年的支付率为31.12%,整体保持着一个较为稳定的分红政策。

  财务:融资成本维持低水平 资产负债率历史新高

  华润置地2018年平均融资成本较2017年稍有提升,为4.47%,大幅低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,多年来华润置地保持着财务稳健、融资成本低的印象。2017年数据显示,华润置地平均融资成本为4.16%。

  目前华润置地账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有710亿元,短期债务为221亿元,长期债务为1101亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,华润置地短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.31,低于TOP50房企数据均值0.69。

  净负债率为33.87%,在TOP50中位列第7低位,远低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中仅高于中海地产、万科两家房企。值得注意的是,尽管华润置地的整体资产负债率仅有72.44,这在房企中属于低水平,但却达到了公司上市以来的最高值,公司账面合同负债高达1923亿元,且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市,风险相对可控,财务稳健